نقل ملكية العقار في تركيا عن طريق المحامي والأوراق المطلوبة 

تسأل هنا وهناك وتبحث يميناً وشمالاً عن طريقةٍ لـ نقل ملكية العقار في تركيا، بعد أن اتفقت مع صديقك أو أحد أقربائك أو ربّما جاءك مشترٍ لعقارك وتريد فقط إنجاز هذه المعاملة، لن تنفعك الأسئلة ولن يجيبك عنها كثيرٌ ممّن قد ساعدوك في شراء العقار، كون هذه المعاملات تحتاج إلى محامٍ أو مختصّ بشؤون نقل الملكية والآلية والكيفية من الألف إلى الياء.

آية تورك العقارية بفضل محاميها الأكفّاء بما يزيد عن 10 سنوات بالتعامل معهم استطعنا أن نكون جسراً متيناً لإيصال جميع الحقوق لأصحابها على صعيد جميع المعاملات القانونية، نقل ملكية العقار في تركيا هي أحد هذه المعاملات التي نقدّمها كـ خدمة لكلّ من يهتم أو يسعى لبيع وشراء العقارات في تركيا. 

لمن هذا المقال؟! 

• من يريد نقل ملكية العقار في تركيا إلى صديقه أو قريبه أو غير ذلك 
• من اتّفق مع البائع أو مشترِ العقار ويريد فقط إجراء نقل الملكية 
• من يريد هبة العقار لأحد من أبنائه وأقربائه وزوجته وغير ذلك 
• إجراءات نقل ملكية العقار في تركيا للأبناء من أجل حصر الإرث قبل الوفاة 

نعم .. هذه الحالات أبرزها تأتي كـ استفسارات لفريق آية تورك العقارية دائماً، خصوصاً بعد وجود جاليات أجنبية كثيرة في اسطنبول وتركيا، كثيرٌ منهم من امتلك عقاراً في تركيا ويسعى إلى نقله بالطّرق الممكنة والموجودة في قانون نقل ملكية العقار في تركيا، دعنا نأخذك في رحلة كأنّك الآن تقوم بإجراءات نقل ملكية العقار في اسطنبول .. تابع معنا

ماذا يعني نقل ملكية العقار في تركيا؟

عندما نقول “نقل ملكية العقار في تركيا”، فإننا نعني الانتقال القانوني لملكية العقار من شخص لآخر عبر وثيقة رسمية تُدعى “القيد العقاري” أو Tapu، هذه الوثيقة تُشكّل الإثبات القانوني الوحيد والرسمي لملكية العقار، كما تسمّيه مديرية الطابو والمسح العقارية العامّة في تركيا (Tapu ve Kadastro Müdürlüğü). 

خطوات نقل ملكية العقار في تركيا

يحتوي هذا القيد على جميع التفاصيل الجوهرية للعقار: بياناته الكاملة، موقعه، مساحته، نوعه، واسم المالك الجديد، وكل ذلك مسجّل بدقة في السجلات الرسمية، يعني هذا أن عملية نقل الملكية تعدّ انتقالاً فعلياً للحقوق: تسجّل باسم جديد، ويكتسب صاحبها الحق الكامل في التصرف بالعقار بالبيع، والتأجير، أو الاستثمار فيه بمجرد صدور هذه الوثيقة باسمه.

يجب أن تعرف خطوات نقل ملكية العقار في تركيا إذا كنت مقبلاً للبيع أو الشراء فيها، هذا أمر مهم قبل أن تقع في أحد الأخطاء الشائعة التي يعاني من تبعاتها كثيرين من الناس حالياً، أيّ خطأ ولو شكلي أثناء تقديم الطلب للطابو يؤّخر المعاملات كثيراً ويتسبّب في فقدان بعض الزبائن حتّى على مستوى صعيد الشركات وليس الأفراد، دعنا نأخذك في رحلة الخطوات مع الشرح بالتفصيل: 

أولاً: تحديد سبب نقل ملكية العقار في تركيا 

أولاً: نقل الملكية لأغراض البيع والشراء 

من خلال شركة آية تورك العقارية إذا وجدت لك عقاراً تشتريه أو وجدت لك زبوناً لشراء عقارك، هنا سبب البيع بغرض البيع والشراء، وهو أكثر الأسباب شيوعاً بين جميع الأطراف التي تسعى إلى نقل ملكية العقار في تركيا، بالعموم إذا كان لديك عقاراً أو لديكَ نيّة في الشراء هذا أحد أهم الأسباب الأولى لنقل الملكية. 

ثانياً: نقل الملكية بسبب اتفاقات شخصية بين الطرفين 

اتفاق بينك وبين أحد الأطراف من أصدقائك يريد شراء عقارك الموجود في اسطنبول، تبحث عن شركة تريد التعاقد معها من أجل نقل الملكية، تجد آية تورك العقارية في أوّل نتائج البحث، وهذا يوضّح أنّ نقل الملكية كان باتفاق بين طرفين ووظيفتنا هي تنفيذ هذا الأمر بأقلّ التكاليف والتفاصيل من الأوراق وغيرها. 

ثالثاً: نقل الملكية لأسباب عائلية ووراثية 

أصبح شائع جداً خصوصاً بين العائلات التي استقرّت في تركيا لفترة طويلة، أب يريد فراغ العقار لابنه بعد التجنيس مثلاً، أو أب يريد أن يوزّع العقارات على حياة عينه بدلاً من حصر الإرث وغير ذلك الذي يمنح في تركيا المساواة بين الرجل والمرأة، عقار تريد فراغه لأحد الأشخاص في عائلتك أيضاً! 

إذاً السبب الرئيسي لنقل ملكية العقار يساعدنا في تحديد آلية نقل الملكية والتي تعني أشكالاً متنوعة سوف نتحدّث عنها في الفقرة الآتية: 

ثانياً: أبرز أشكال نقل ملكية العقار في تركيا 

أولاً: نقل الملكية تحت بند البيع satış 

وهو الأكثر شهرةً والأكثر اختياراً بسبب الضرائب الأقلّ بين جميع الطّرق الأخرى من نقل الملكية، نعم .. مصاريف الطابو في البيع إلى الآن ومنذ أكثر من 10 سنوات ما زالت هي 4% من القيمة الرائجة أو قيمة العقار المسجّل في الطابو، وهي الأسلس من حيث الأوراق وغيرها كذلك الأمر. 

ثانياً: نقل الملكية البيع للأجانب yabancıya satış

هي أيضاً تندرج تحت بند البيع ولكن للأجنبي تختلف عن الأتراك بسبب الأوراق المطلوبة، هذا لا يعني رسوماً إضافية إلّا فقط ما يسمى بضريبة تدوير رأس المال DÖNER SERMAYE والتي أصبحت بتاريخ 2025 قيمته 21 ألف ليرة تركية أي ما يعادل حوالي 550$، بالإضافة إلى مصاريف 4%.

ثالثاً: نقل الملكية تحت بند الهبة bağış

الهبة أو التبرع تحت أيّ معنى تريد هذا ما نقصده في نقل الملكية، والتي تعتمد على ما يسمّى نقل الملكية بدون بدل نهائياً، ويعتمدها الكثير من العائلات خصوصاً عند الميراث، ولكن يجب التنبيه أنّ هذه الطريقة  لنقل العقار عليها ضريبة أعلى من ضريبة البيع، والتي تصل إلى 68 بالألف. 

ثالثاً: آلية نقل ملكية العقار في تركيا

إذا عرفت السبب وحددت الشكل (بيع – هبة – بيع للأجانب… إلخ)، يأتي الآن الجزء التنفيذي: أين ستُقدّم طلبك؟ وكيف؟ وما الذي ستراه مكتوباً أمامك؟ دعنا نبدأ من نقطة البداية

أولاً: منصّة ويب طابو 

هي البوابة الإلكترونية الرسمية التابعة لمديرية الطابو والمسح العقاري (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) .. عبر هذه المنصة من هنا تستطيع:

• تقديم طلب المعاملة: تختار نوع المعاملة (Satış – Bağış – İntikal) أي بيع – هبة – انتقال بالإرث.
• تحميل المستندات: رفع نسخة عن سند العقار (Tapu Senedi)، الهوية أو الجواز، الوكالة إن وُجدت (Vekaletname).
• حجز موعد إلكتروني: النظام يحدد لك يوم وساعة لمراجعة مديرية الطابو الأقرب.
• متابعة حالة الطلب: من لحظة الإرسال حتى استلام سند الملكية الجديد (Yeni Tapu).

يُعرف هذا النظام في تركيا بأنّه “رقمنة الطابو”، والميزة أنه يُسرّع العملية كثيراً ويمنع التأخير بسبب نقص الأوراق أو الأخطاء الشكلية.

ثانياً: معاملات محدّدة لكلّ إجراء 

عند الدخول إلى Web Tapu ستجد أن كلّ إجراء له تسمية تركية دقيقة يجب أن تختارها:

• Satış İşlemi → معاملة البيع العادي.
• Yabancıya Satış → معاملة البيع للأجنبي (تُطلب فيها أوراق إضافية مثل Değerleme Raporu – تقرير التقييم).
• Bağış İşlemi → معاملة الهبة أو التبرع.
• İntikal İşlemi → معاملة الانتقال بالإرث (تحتاج وثيقة حصر الإرث – Veraset İlamı).
• Taksim veya İfraz → معاملات التقسيم أو الإفراز بين الشركاء.

كل خيار من هذه الخيارات يفتح أمامك قائمة بالمستندات المطلوبة .. على سبيل المثال:

• عند اختيار Satış سيُطلب منك “Belediye Rayiç Bedel Belgesi” (بيان القيمة الرائجة من البلدية).
• عند اختيار Bağış سيُطلب منك إثبات القرابة وأحياناً وثائق إضافية للضرائب.
• عند اختيار Yabancıya Satış ستجد إلزاماً بإرفاق تقرير التقييم العقاري (Gayrimenkul Değerleme Raporu).

ثالثاً: أمور أخرى يجب معرفتها في النظام

• Döner Sermaye: رسم خدمة إجباري (يختلف حسب نوع المعاملة).
• Tapu Harcı: رسم الطابو 4% (في البيع)، أو رسم مختلف للهبة (قد يصل إلى %6.8).
• Zorunlu Deprem Sigortası (DASK): بوليصة الزلزال الإلزامية، لا تُقبل معاملات بيع الشقق السكنية من دونها.
• Vekaletname: الوكالة التي تسمح للمحامي أو الوكيل بإتمام العملية بالنيابة عنك، يجب أن تكون مصدّقة ومُترجمة.
• Yabancı Kimlik Numarası (YKN): رقم الهوية للأجانب، أو الرقم الضريبي (Vergi Numarası) الذي يُستخرج بسهولة من دائرة الضرائب.

الأوراق المطلوبة عند نقل ملكية العقار في تركيا 

أولاً: أوراق مشتركة لمعظم حالات نقل ملكية العقار في تركيا

الفكرة ببساطة .. هناك “الأوراق المطلوبة لنقل ملكية العقار في تركيا المشتركة” لكل عمليات النقل، ثم تفاصيل إضافية حسب نوع العملية (بيع بين أتراك، بيع بين أجنبي/تركي، هبة)

1. سند الملكية أو معلوماته (Tapu Senedi / taşınmaz bilgileri).
2. هوية/جواز سفر للأطراف + للوكيل عند وجود تمثيل (T.C. Kimlik Kartı / Pasaport – Vekâletname، أو قرار وصاية/ولاية).
3. بيان القيمة الرائجة من البلدية (Emlak Rayiç Değeri Belgesi).
4. بوليصة الزلزال الإلزامية للوحدات المبنية (Zorunlu Deprem Sigortası – DASK) في حال المعاملات على شقق/محلات… إلخ.
5. سداد الرسوم رسمياً: رسوم الطابو (Tapu Harcı) + رسم صندوق الخدمات (Döner Sermaye) عبر e-Tahsilat أو القنوات المعتمدة.

ملاحظة: إذا كان أحد الأطراف لا يجيد التركية، يُطلب مترجم محلّف أثناء تنظيم السند الرسمي (ويجب أن يكون BİLİR KİŞİLİK) وبالنسبة للوكالات طبعاً الممثّل عنك يجب تقديم وكالة وتُقبل الوكالات المنظمة خارج تركيا وفق الأصول (تصديق/أبوستيل + ترجمة معتمدة).

ثانياً: البيع بين الأتراك (Satış – Türkten Türke)

إلى جانب “المشتركات” أعلاه:

• بطاقات الهوية التركية للأطراف.
• الوكالة لـ محامي في تركيا (Vekâletname) إذا جرى التوكيل، وتأكّد من صلاحيات البيع الصريحة وصحة الشكل.
• يلزم DASK للوحدات المبنية وقت إتمام البيع.
• الدفع الرسمي للرسوم قبل موعد التوقيع. 

ثالثاً: البيع من تركي لأجنبي (Yabancıya Satış)

كل ما سبق + متطلبات إضافية تخص الأجنبي:

• جواز/هوية أجنبي (Pasaport / Ülke Kimliği) مع الترجمة والتصديق من النوتر.
• نموذج بيان معلومات الهوية + صورة شخصية حديثة 6×4 خلال آخر 6 أشهر (Kimlik Bilgileri Beyan Formu ve Fotoğraf).
• تقرير التقييم العقاري (Taşınmaz Değerleme Raporu) إلزامي في مبيعات الأجانب للجنسية فقط منذ 4 آذار/مارس 2019.
• وثيقة شراء العملة (Döviz Alım Belgesi) وفق تعميم TKGM الخاص باكتساب الأجانب للعقار؛ تُعكس قيمة العملة المبدّلة في السند الرسمي.
• مترجم محلّف إذا كان الطرف الأجنبي لا يجيد التركية

رابعاً: البيع من أجنبي لتركي 

• هويات/جوازات الأطراف + الوكالة عند اللزوم.
• بيان القيمة الرائجة من البلدية + DASK للعقار.
• تقرير التقييم: غير مطلوب عندما يكون البائع أجنبياً والمشتري تركياً.
• مترجم محلّف إذا كان الأجنبي لا يجيد التركية.

خامساً: البيع بين أجنبيين 

• جوازات/هويات الطرفين مع الترجمات اللازمة.
• Kimlik Bilgileri Beyan Formu + صورة 6×4 للأجنبي وفق تعليمات الطلب.
• Döviz Alım Belgesi بحسب التعميم.
• DASK للعقار+ بيان القيمة الرائجة.
• مترجم محلّف عند الحاجة

سادساً: الهبة/التبرّع (Bağış) 

• الهويات/الجوازات للأطراف + الوكالة إن وُجدت.
• سند الملكية أو معلوماته + بيان القيمة الرائجة.
• DASK للعقارات.
• الرسوم: للهبة طبيعتها المالية الخاصة (رسوم/ضرائب).

مصاريف نقل ملكية العقار في تركيا

عندما تتّخذ قرارك مع آية تورك العقارية بـ نقل ملكية العقار في تركيا .. من الضروري أن تعرف التكاليف الرسمية بدقّة، لأنّها تُحدّد بوضوح سواء كنت بائعاً أو مشترياً، أو سواء كانت المعاملة ضمن دائرة وطنية أو مع أجنبي، في عام 2025 .. تتكوّن المصاريف أساساً من:

• Tapu Harcı – رسم الطابو (ضريبة التسجيل): يبلغ 4 % من قيمة العقار الإجمالية (كل طرف يدفع 2 % في الحالات العادية).
• Döner Sermaye – رسم خدمات الطابو المتجددة: يختلف من منطقة إلى أخرى، ويلعب فيه المؤشّر + معامل المناطق دوراً أساسياً.
• في حالات خاصة (كالهبة أو الهبة داخل العائلة)، نسبة الرسوم تختلف، وهناك ضرائب إضافية أو نسب مرتفعة أخرى.

تُحدّد هذه الرسوم بدقة من مديرية الطابو والمسح العقاري فقط .. الضرائب إلى تاريخ اليوم عام 2025.

أخطاء شائعة عند نقل ملكية العقار في تركيا

كثير من العملاء يظنّ أن عملية نقل ملكية العقار في تركيا مجرّد “توقيع في الطابو فقط” لكن الواقع أنّ أخطاءً صغيرة قد تؤدّي إلى تأجيل المعاملة أياماً وربّما أسابيع، وأحيانًا إلى رفض الطلب من الأساس! إليك أبرز هذه الأخطاء:

• عدم مطابقة الأسماء والبيانات الرسمية 

اختلاف ولو بحرف واحد بين اسمك في جواز السفر أو بطاقة الهوية وبين الاسم المكتوب في سند العقار (Tapu Senedi) يوقف المعاملة، الأجانب تحديداً يعانون من مشكلة “تحويل الأحرف” عند الترجمة (مثلاً: Mohammed / Muhammed).

• وكالة غير دقيقة أو ناقصة

بعض العملاء يمنحون محاميهم وكالة عامة لكن لا تتضمن عبارة صريحة بـ “البيع / الشراء للعقار المحدّد”، الطابو يرفض أي وكالة لا تذكر صراحة صلاحية البيع أو التصرف بالعقار، حتى لو كانت موثّقة! وهكذا دواليك.

• عدم توضيح أنّك بحاجة لوجود مترجم محلّف

أيّ طرف أجنبي لا يتقن اللغة التركية يشترط وجود مترجم محلّف داخل مكتب الطابو أثناء التوقيع، غياب المترجم يوقف المعاملة بالكامل حتى موعد جديد.

• عدم فهم آلية وجود وثيقة تصريف العملات

أيّ عملية بيع فيها طرف أجنبي حتّى لو كنت متفقاً مع صديقك بدون بدل البيع يجب تحويل الأموال وتصريفها من خلال البنك المركزي، وإبراز هذه الوثيقة عند البيع أو الشراء. 

• عدم وجود E DEVLET أو حساب على الويب طابو

لا بدّ من تقديم المعاملة من خلال البائع حصراً، ولذلك يجب أن تكون البوابة الإلكترونية مفعّلة للدخول إلى الويب طابو، وغير ذلك قد تتأخر المعاملات جداً. 

مزايا نقل ملكية العقار في تركيا مع محامي شركة آية تورك

التعامل مع شركة آية تورك العقارية في موضوع نقل ملكية العقار في تركيا ليس رفاهية ولا خياراً ثانوياً .. إنّه ضمانة قانونية واستثمارية لكل من يريد أن يُنجز معاملة نقل العقار بأمان ودون أخطاء قد تكلّفه وقتاً أو أموالاً إضافية، خبرتنا التي تتجاوز 10 سنوات في مكاتب الطابو، وفريقنا القانوني المتخصّص، يجعلاننا شريكك الأقوى لتفويض كل ما يتعلّق بالمعاملة، بينما أنت مطمئن أن كل خطوة تسير وفق الأصول الرسمية وذلك من خلال:

1. تمثيل قانوني كامل عبر وكالة رسمية تتيح للمحامي إنهاء المعاملة نيابةً عنك دون الحاجة لحضورك الشخصي.
2. تدقيق شامل للأوراق قبل تقديمها من تطابق الأسماء، إلى صحة DASK، إلى تقرير التقييم الإلزامي للأجانب.
3. متابعة لحظية عبر Web Tapu لضمان سرعة الإجراءات وعدم الوقوع في أخطاء شكلية تعيدك للبداية.
4. توفير المترجم المحلّف عند الحاجة للأجانب، والتنسيق مع مكاتب الترجمة المعتمدة.
5. حساب دقيق للرسوم (Tapu Harcı + Döner Sermaye) وتوضيح نسب الدفع بين الأطراف.
6. إدارة كاملة لمخاطر التأخير عبر الحجز المسبق للمواعيد، والدفع الإلكتروني الرسمي قبل يوم التوقيع.
7. إرشاد قانوني عند الحالات الخاصة (هبة، انتقال بالإرث، بيع أجنبي لأجنبي) مع شرح الضرائب وأفضل الخيارات لتقليل الكلفة.
8. حماية حقوقك التعاقدية أثناء البيع والشراء من خلال مراجعة العقود وصياغة الشروط الإضافية إذا لزم الأمر..

نقل ملكية العقار في تركيا ليس إجراءً شكلياً .. بل مسار قانوني دقيق يحتاج لخبرة وصبر ومعرفة .. اختيارك لشركة آية تورك العقارية يعني أنك لن تضطر لمواجهة هذه التفاصيل بنفسك، بل لديك محامي مختص يضمن لك انتقال الملكية بشكل صحيح، آمن، وسريع .. هدفنا أن نمنحك راحة البال، ونُسلّمك سند الملكية الجديد بين يديك وأنت متأكد أن كل شيء تم بأعلى معايير الاحترافية.