التقييم العقاري في تركيا هو تقرير مفصل يبيّن قيمة العقار السوقية وفق معايير محدَّدة، هذا التقرير هو من الأوراق الرسمية اللازمة لإنجاز معاملات تسجيل الطابو في المبيعات العقارية للأجانب في تركيا (بهدف الحصول على الجنسية التركية أو الإقامة العقارية) وللعلم له أهمية خاصة في موضوع تحديد قيمة العقارات ويجب أن تكون مطابقة لهدف شراء العقارات طبعاً.
كَثُر الحديث مسبقاً في سوق العقارات التركي عن أهمية استخراج ما يسمى بتقرير أو وثيقة التقييم العقاري في تركيا وذلك عند عملية البيع أو الشراء للعقارات بشكل عام، آية تورك للاستثمار العقاري والاستشارات القانونية سوف تستطرد لكم في هذا المقالة بعض المعلومات المهمة فيما يخص هذه الوثيقة.
طبعاً مع التفاصيل كاملةً ولماذا يستخدم التقييم العقاري؟ وماهي أساسيات التقييم العقاري في تركيا؟ ومن المخول باستخراج هذه الوثيقة؟ كل ذلك وأكثر تجدونه في مقالنا الحالي.
ما هو التقييم العقاري في تركيا؟
التقييم العقاري في تركيا هو تقرير مفصل يبيّن قيمة العقار السوقية وفق معايير محدَّدة، هذا التقرير هو من الأوراق الرسمية اللازمة لإنجاز معاملات تسجيل الطابو في المبيعات العقارية للأجانب في تركيا، وهو تقييم مستقل للقيمة المحتملة للعقارات، والحقوق والمزايا المرتبطة بها، مُعدّ بأسلوب علمي يتضمن تحليل العوامل المؤثرة على القيمة، وفق معايير موضوعية محددة سوف نتحدّث عنها لاحقاً.
هناك الكثير من المعاملات تحتاج إلى هذه الوثيقة مثل تحديد قيمة الضمان في معاملات القروض والضمانات القائمة على الرهن العقاري للبنوك، وعندما يكون هناك حاجة إلى تحديد القيمة السوقية لعقود الإيجار، في دراسات التقييم لاستثمار العقارات كرأسمال عيني لبعض الشركات.
لن نخوض كثيراً في استخدامات هذه الوثيقة في الشارع التركي كثيراً، ما يهمنا هنا بالنسبة للأجانب المقبلين على شراء شقة في تركيا أن هذه الوثيقة تقوم بتحديد القيمة السوقية للأموال غير المنقولة عند عمليات البيع والشراء وقد تم إلزام الأشخاص المقبلين على شراء أو بيع العقارات باستخراج هذه وثيقة التقييم العقاري عندما تم إقرار قانون الحصول على الجنسية التركية عن طريق شراء عقار مقابل 400 ألف دولار.
ما هي تكلفة التقييم العقاري في تركيا؟
تتراوح التكلفة بين 16.500 وقد تصل إلى 55.000 ألف ليرة ليرة تركية حسب نوع العقار وموقعه، وتُدفع من قبل المشتري الأجنبي في حال كان يريد الحصول على الجنسية التركية (من الأوراق المطلوبة للجنسية طبعاً) أو الإقامة العقارية (سنأتي على تفصيلها لاحقاً)
وفقًا للمعلومات الرسمية من Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği – TDUB، يتم تحديد أجور التقييم العقاري الأدنى (Asgari Ücret Tarifesi) سنويًا وتُنشر في الجمھورية الرسمیة والجريدة الرسمية لعام 2026، تكون تكلفة التقييم وفق المساحة الإجمالية (Brüt Alan – m²) في الجدول التالي:
| المساحة الإجمالية (Brüt m²) | تكلفة التقييم العقاري 2026 (TL) |
| من 1 إلى 149 م² | 16,500 TL |
| من 150 إلى 250 م² | 17,622 TL |
| من 251 إلى 500 م² | 20,217 TL |
| من 501 إلى 1,000 م² | 23,946 TL |
| من 1,001 إلى 5,000 م² | 35,187 TL |
| أكثر من 5,001 م² | 55,569 TL |
مدة صلاحية التقييم العقاري في تركيا
إنّ المدة القانونية لصلاحية تقرير التقييم الذي يحصل عليه الأجنبي عند التقدم بطلب شراء عقار في تركيا بهدف الحصول على الجنسية التركية هي ثلاثة أشهر، الهدف منه ضمان أن القيمة المذكورة في التقرير تعكس السعر الحقيقي للعقار وفق ظروف السوق الحالية، دون الاعتماد على بيانات قديمة تتأثر بتغيرات العرض والطلب أو تقلبات السوق العقاري.
بعد انتهاء مدة 3 أشهر يفقد تقرير التقييم صلاحيته النظامية ولا يمكن استخدامه في أي إجراء رسمي، سواء كان لأغراض تسجيل الطابو، معاملات البيع والشراء، ملفات الجنسية التركية، أو الإقامة العقارية، عندها يصبح من الضروري إصدار تقرير تقييم جديد بالكامل برسوم جديدة، لأن القانون التركي يتعامل مع التقييم العقاري على أنه وثيقة مالية مؤقتة مرتبطة بزمنها، وليس شهادة دائمة يمكن الاعتماد عليها لفترات طويلة.
من هم الجهة المخولة باستصدار التقييم العقاري؟
عمدت الحكومة التركية إلى إلزام هذه شركات التقييم العقاري بعديدٍ من المعايير والرخص والشهادات وهي شهادة الخبراء SPK، وشهادة من وكالة التنظيم والرقابة المصرفية BDDK، وذلك لمزاولة العمل في استخراج الوثائق والتقييمات العقارية، ويحق تحديداً لمواطني الدولة التركية الخريجين من التخصصات المهنية مثل الهندسة أو الهندسة المعمارية أو الأعمال الاقتصادية أو الهندسة المعمارية وامتلاك الخبرة المهنية الكافية التي لا تقل عن 3 سنوات.
المعايير الرئيسية لشركات التقييم العقاري في تركيا
- استخدام تقنيات عالمية أثناء عملية التقييم.
- يجب الإبلاغ عن أي رهن أو حجز فيما يخص حالة العقار.
- عامل العرض والطلب والمنافسة في السوق المتواجد فيها العقار.
- العوامل الخارجية والتوقعات الاقتصادية.
- تاريخ الأرض وقدرة البناء.
- الاعتماد على أرشيف البلديات ومخططات البناء.
توجد طرق تقييم مختلفة أيضاً يمكن استخدامها على نطاق واسع في التقييم هذه الطرق هي “أسلوب قياس الأداء” و “أسلوب التكلفة” و “أسلوب التحسين” ويقوم بالتقييم من خلال عملية المقارنة بشكل عام، تتم مقارنة الممتلكات المقيمة بمبيعات العقارات المماثلة في السوق المفتوحة مع مراعاة الأسعار والعروض المطلوبة.
خطوات الحصول على التقييم العقاري
الحصول على التقييم العقاري في تركيا يتم عبر منصة Web Tapu بخطوات رسمية واضحة تبدأ بتقديم الطلب إلكترونيًا، ثم اختيار شركة تقييم مرخّصة، يليها كشف ميداني للعقار، وأخيرًا إصدار التقرير واعتماده في النظام، العملية بالكامل منظمة من مديرية الطابو لضمان الدقة والشفافية القانونية في تحديد قيمة العقار.
الخطوات بالتفصيل ضمن نظام Web Tapu هي ما يلي:
- الدخول إلى منصة Web Tapu عبر حساب المالك أو الوكيل القانوني.
- اختيار خدمة طلب تقرير التقييم العقاري (Gayrimenkul Değerleme Raporu).
- إدخال معلومات العقار كاملة: رقم الطابو، المدينة، المنطقة، الحي، رقم القطعة، رقم البناء، رقم القسم المستقل.
- تحديد الغرض من التقييم: بيع، شراء، جنسية، إقامة عقارية.
- إرسال الطلب رسميًا عبر النظام، وانتظار رسالة دفع قيمة التقييم العقاري أولاً.
- يقوم بعدها النظام تلقائيًا بتعيين شركة تقييم مرخّصة من قائمة الشركات المعتمدة لدى الدولة.
- تتواصل شركة التقييم مع صاحب العقار لتحديد موعد المعاينة الميدانية.
- يقوم خبير التقييم بزيارة العقار وفحص: الموقع، المساحة الإجمالية (Brüt)، الحالة الإنشائية، الإطلالة، الخدمات المحيطة، والسوق المحلي وغيرها الكثير.
- إعداد تقرير التقييم الفني والمالي وفق المعايير المعتمدة.
- رفع التقرير إلكترونيًا على نظام Web Tapu.
- يصبح التقرير متاحًا رسميًا للاستخدام في معاملات الطابو والجنسية والإقامة العقارية.
بهذا التسلسل لا يوجد أيّ تعامل ورقي مباشر مع شركات التقييم، وكل العملية تمرّ عبر النظام الحكومي لضمان أن التقرير صادر عن جهة مستقلة ومرخّصة ومعتمد قانونيًا.
محتوى التقييم العقاري
- معلومات العقار الأساسية
- رقم الطابو
- الولاية / البلدية / الحي
- رقم القطعة – رقم البناء – رقم القسم المستقل
- نوع العقار: شقة سكنية
- المساحة الإجمالية Brüt (م²)
- تاريخ إعداد التقرير
- معلومات المالك
- اسم المالك أو أصحاب الملكية
- نوع الملكية (كاملة – مشتركة)
- بيانات السجل العقاري الرسمية
- الوصف الفني للعقار
- عدد الغرف
- الطابق
- عمر البناء
- حالة التشطيب
- وجود مصعد، موقف سيارات، أمن
- إطلالة العقار
- موقعه داخل المجمع أو البناء
- الموقع والبيئة المحيطة
- قرب العقار من المواصلات
- المدارس والمشافي
- المراكز التجارية
- الخدمات العامة
- الوضع العمراني للمنطقة
- التحليل السوقي
- مقارنة العقار بعقارات مشابهة في نفس المنطقة
- أسعار البيع الفعلية القريبة
- اتجاه السوق العقاري المحلي
- طريقة التقييم
- طريقة المقارنة السوقية
- طريقة تكلفة الاستبدال (عند الحاجة)
- تفسير سبب اعتماد الطريقة المستخدمة
- القيمة النهائية للعقار
- القيمة السوقية بالليرة التركية
- تاريخ اعتماد القيمة
- مدة صلاحية التقرير (3 أشهر)
- الصور الميدانية
- صور خارجية للبناء
- صور داخلية للعقار
- صور لمحيط العقار
- التوقيع والاعتماد
- اسم خبير التقييم
- رقم ترخيصه
- توقيع رسمي
- ختم شركة التقييم المعتمدة
- رقم تسجيل التقرير في نظام Web Tapu
مدة إصدار تقرير التقييم العقاري في تركيا
يصدر تقرير التقييم العقاري خلال فترة تتراوح بين 3 إلى 6 أيام عمل كحد أقصى من تاريخ تقديم الطلب عبر منصة Web Tapu، هذه المدة تشمل تعيين شركة التقييم المعتمدة، التواصل مع صاحب العقار، إجراء الزيارة الميدانية، ثم إعداد التقرير ورفعه رسميًا على النظام.
السبب في تحديد هذه المدة يعود إلى طبيعة التقييم نفسه، حيث يتطلب الأمر معاينة فعلية للعقار، جمع بيانات السوق، مقارنة الأسعار في المنطقة، ثم مراجعة التقرير واعتماده من خبير مرخّص، لذلك لا يمكن إصدار التقرير في نفس اليوم، لأن التقييم في تركيا عملية فنية منظمة تخضع لمعايير مهنية وقانونية دقيقة لضمان دقة القيمة المسجّلة رسميًا.
مميزات التقييم العقاري في تركيا
التقييم العقاري في تركيا يقوم على نظام رسمي مركزي يضمن الحياد والدقة القانونية، حيث لا يمكن اختيار شركة التقييم بشكل شخصي، ويتم تعيينها تلقائيًا عبر منصة Web Tapu من الجهات المرخّصة لدى الدولة. هذا الأسلوب يمنع تضارب المصالح، ويجعل التقرير وثيقة محايدة ومعتمدة في جميع المعاملات الرسمية، سواء في الطابو، الجنسية التركية، أو الإقامة العقارية، مع اعتماد واضح على المعايير المهنية والأسعار الحقيقية للسوق
- تقرير رسمي معتمد من الدولة
- حياد واستقلال كامل في تحديد القيمة
- إلزامي لجميع معاملات الطابو للجنسية والإقامة العقارية
- يستند إلى معاينة ميدانية حقيقية
- يعتمد المساحة الإجمالية Brüt
- محدد الصلاحية بثلاثة أشهر
- صادر عن خبراء مرخّصين فقط
- موحّد المعايير على مستوى تركيا
- يمنع التلاعب في أسعار العقارات في اسطنبول
الحصول على التقييم العقاري في تركيا مع آية تورك العقارية
مع آية تورك العقارية لا تحتاج للتعامل مع أي إجراءات معقّدة أو متابعة تقنية داخل منصة Web Tapu بنفسك، فريقنا المختص بإدارة العقارات في تركيا يتولى كامل المسار القانوني من لحظة تقديم الطلب حتى استلام تقرير التقييم المعتمد، مع متابعة مباشرة مع شركة التقييم المرخّصة وتسريع التنسيق الميداني لضمان صدور التقرير بأقصر وقت ممكن وبأعلى دقة قانونية، دون أي أخطاء قد تؤثر على معاملات الطابو أو ملفات الجنسية والإقامة.
- تقديم طلب التقييم بالنيابة عنك
- متابعة رسمية داخل منصة Web Tapu
- تنسيق سريع مع شركة التقييم المعتمدة
- حجز موعد المعاينة الميدانية
- التأكد من صحة بيانات الطابو والمساحة الإجمالية Brüt
- استلام التقرير بصيغته القانونية النهائية
- تدقيق التقرير قبل استخدامه رسميًا
- دعم كامل لملفات الجنسية والإقامة
- سرعة في الإنجاز
- راحة قانونية كاملة للعميل
في الختام نتمنى أن نكون في هذا المقال قد فصّلنا لعملائنا الكرام بشكل وجيز بعض المعلومات الخاصة بوثيقة التقييم العقاري وأهمية استخراج هذه الوثيقة، ونحنُ هنا في شركة آية تورك للاستثمار العقاري والاستشارات القانونية نقدّم عُصارةَ خبرتنا في السوق العقاري التركي ونضعها بين أيديكم وذلك لنكون وسيلة في اختيار عقاركم المفضل بشكل قانوني مع الأسعار والخيارات المميزة.
أسئلة شائعة عن التقييم العقاري في تركيا
كم مدة التقييم العقاري في تركيا؟
- 3 أشهر فقط ولا يمكن استخدامه بعد تلك المدة
هل التقييم العقاري ملزم للأجانب؟
- نعم فقط في حال كان الهدف هو الحصول على الجنسية التركية أو الإقامة العقارية.
ما هي تكلفة التقييم العقاري في تركيا؟
تختلف حسب المساحة وتبدأ من 16.500 وقد تصل إلى 55.000 ليرة تركية
المصدر: مديرية الطابو
